Donald Trump telah memenangkan pemilihan presiden tahun 2024 dan akan menjadi Presiden Amerika Serikat ke-47. Namun apa arti perubahan dalam pemerintahan bagi industri real estate yang terus mengawasi pada tanggal 26 November, ketika Asosiasi Nasional Realtors (NAR) perjanjian penyelesaian gugatan komisi dijadwalkan untuk sidang persetujuan akhir?
“Saya kira hal ini tidak akan mengubah penyelesaian sama sekali,” kata Chuck Cain, seorang pengacara dan presiden dari Solusi Aliansi. “Gugatan Sitzer/Burnett diajukan pada masa pemerintahan Trump dan telah diungkapkan oleh kuasa hukum penggugat bahwa Komisi Perdagangan Federal dan itu Depkeh membantu dan berpartisipasi dalam kasus penggugat sejauh ketentuan pembuktian, dan itu adalah Trump DOJ dan Trump FTC.”
Marx Sterbcow, pengacara pelaksana Grup Hukum Sterbcowjuga yakin penyelesaiannya akan disetujui.
“Penyelesaian itu sedang berjalan,” kata Sterbcow. “Itu adalah gugatan perdata swasta yang dilakukan oleh perusahaan, penggugat, dan asosiasi perdagangan secara independen, sehingga tidak akan berdampak apa pun.”
Selain apa yang dipikirkan para pengacara, rekam jejak Hakim Stephen Bough dalam tuntutan hukum komisi juga menunjukkan bahwa jalur penyelesaian menuju persetujuan akhir sudah jelas.
Dalam enam bulan terakhir, Bough telah memberikan persetujuan akhir atas penyelesaian yang dicapai Dimanapun ($83,5 juta), KEMBALI/maks ($55 juta) dan Keller Williams ($70 juta) dalam setelan Sitzer/Burnett.
Dia juga menyetujui penyelesaian dalam gugatan gabungan Gibson/Umpa Kompas ($57,5 juta), Pialang Sejati ($9,25 juta), Di Properti Dunia ($6,5 juta), Douglas Elliman ($7,75 juta, tetapi mungkin membayar hingga $10 juta tambahan), sirip merah ($9,25 juta), Engel & Volkers ($6,9 juta), Grup Realti SATU ($5 juta), Rumah Pintar Holdings ($4,7 juta) dan Real Estat Bersatu ($3,75 juta).
Dalam perintah persetujuannya untuk gugatan Gibson, Bough menyampaikan banyak keberatan yang diajukan terhadap penyelesaian tersebut, yang serupa dengan keberatan yang diajukan terhadap penyelesaian NAR. Dalam mengatasi keberatan mengenai efektivitas pemberitahuan kelas, Bough mencatat bahwa administrator permukiman mampu menjangkau lebih dari 97% anggota kelas Gibson yang teridentifikasi dan sejauh ini, lebih dari 463.000 klaim telah dibuat.
Selain itu, Bough menyoroti bahwa hanya delapan keberatan yang diajukan dan hanya 46 anggota kelas memilih keluar dari kelas penyelesaian.
Baik pemukiman Gibson dan NAR juga mendapat kritik karena merupakan pemukiman berskala nasional, padahal klaim yang terlibat berasal dari Missouri.
“Penyelesaian nasional merupakan syarat yang diperlukan untuk mendapatkan penyelesaian apa pun demi kepentingan kelompok, penyelesaian nasional akan menghemat sumber daya peradilan dan swasta, dan anggota Kelompok sepenuhnya diberitahu tentang definisi kelompok penyelesaian melalui proses pemberitahuan,” tulis Bough.
Bough juga membahas penyertaan semua MLS dalam kesepakatan tersebut, terlepas dari afiliasi mereka dengan NAR. Dia menyebut pilihan tersebut “dapat dibenarkan dan diperlukan untuk mencapai penyelesaian apa pun untuk Kelompok Penyelesaian. Terlebih lagi, satu-satunya cara agar Penyelesaian ini bisa terwujud adalah jika penyelesaian tersebut memungkinkan terjadinya pemulihan dan pelepasan secara nasional.”
Para penentang penyelesaian juga mempermasalahkan sejumlah kecil kerugian moneter yang diberikan kepada penjual rumah individu yang merupakan bagian dari kelompok tersebut — terutama setelah pengacara penggugat mengambil potongan 33% dari nilai penyelesaian. Sebagai tanggapan, Bough mencatat bahwa tidak ada jumlah penyelesaian yang dapat memberikan seluruh ganti rugi yang mereka klaim kepada anggota kelompok.
“Standar yang berlaku adalah apakah penyelesaian tersebut adil, masuk akal, dan memadai – bukan apakah penyelesaian tersebut memberikan keringanan penuh kepada semua anggota Kelompok,” tulisnya. “Penyelesaian ini memberikan pemulihan finansial yang signifikan kepada Kelompok Penyelesaian mengingat kekuatan dan kelemahan kasus serta risiko dan biaya litigasi lanjutan, termasuk banding, dan sumber daya keuangan Tergugat yang melakukan Penyelesaian.”
Dan Bough menyoroti perubahan praktik bisnis yang diuraikan dalam pemukiman tersebut, dan mencatat bahwa hal ini juga harus dipertimbangkan sebagai bagian dari reparasi yang dilakukan terhadap kelompok pemukiman tersebut.
Khususnya, Bough menyampaikan keberatan yang diajukan oleh James Mullis, yang merupakan penggugat dalam tuntutan hukum komisi pembeli rumah Batton. Hakim menulis bahwa klaim bahwa Mullis membeli rumah setelah menjual rumah, sehingga berpotensi menjadi bagian dari dua kelas terpisah, tidaklah unik.
“[E]sangat banyak anggota kelas yang menjual rumah selama periode kelas, dan sebagian besar juga membeli rumah,” tulis Bough. “Lagipula, hanya sedikit orang yang menjual rumah tanpa membelinya terlebih dahulu. Dan sebagian besar penjual rumah kemudian membeli rumah lain dengan hasilnya karena mereka membutuhkan tempat tinggal.
“Oleh karena itu, sebagian besar anggota Kelas memiliki kemungkinan klaim baik sebagai penjual rumah maupun pembeli rumah. Namun Terdakwa yang Menyelesaikan cukup beralasan menolak keras membayar sejumlah besar uang sebagai penyelesaian hanya untuk meminta orang yang sama yang baru saja mereka bayar untuk menuntut mereka lagi atas dugaan konspirasi antimonopoli yang sama.”
Bough mencatat bahwa anggota kelompok memiliki kemampuan untuk memilih keluar dari penyelesaian tersebut, menulis bahwa penggugat pembeli rumah tidak boleh menuntut tergugat “dua kali untuk kesalahan yang sama.”
Meskipun penggugat Mullis dan Batton mengklaim bahwa penyelesaian tersebut menghalangi mereka untuk melanjutkan litigasi mereka sendiri, Bough menulis bahwa “satu-satunya batasan yang diberlakukan adalah bahwa orang yang menerima manfaat penyelesaian di sini tidak dapat berbalik dan melanjutkan pemulihan kedua untuk tindakan yang sama. Ini bukan kasus di mana ada orang yang melepaskan klaim tanpa kompensasi.”
Meskipun keputusan Bough seharusnya memberikan kepercayaan kepada industri real estat menjelang 26 November, pakar real estat dan hukum tidak percaya bahwa hal tersebut belum sepenuhnya selesai, bahkan dengan pemerintahan baru yang mulai menjabat.
Mengingat fokus industri saat ini pada Kebijakan Kerjasama yang Jelas (Clear Cooperation Policy) NAR dan praktik kompensasi kooperatif yang masih berlangsung – meskipun DOJ menentang keras hal tersebut – para ahli percaya bahwa pertarungan hukum di masa depan di bawah pemerintahan Trump yang kedua dapat berfokus pada isu-isu ini.
“Saya sepenuhnya berharap FTC dan DOJ akan berubah, dan saya pikir mereka akan lebih fokus pada kerugian konsumen,” kata Sterbcow. “Yang mungkin membuat mereka terpaksa melakukan intervensi adalah penyelesaian pasca-NAR dalam menciptakan keadaan normal bagi seluruh industri jika NAR tidak melakukan hal tersebut. Dan menurut saya tidak banyak broker besar yang masih percaya pada NAR.
“Yang pertama mungkin adalah penanganan kompensasi kooperatif dan kemudian Clear Cooperation, karena jika hal ini tidak ditangani dengan baik, hal ini dapat menyebabkan masalah perumahan yang adil.”
Meskipun Cain memiliki pandangan serupa dengan Sterbcow, dia yakin sebagian besar pandangan tersebut akan terkait dengan siapa yang ditunjuk sebagai jaksa agung berikutnya.
“Kita harus melihat seberapa kuat Departemen Kehakiman ini, dan hal ini sebagian besar berkaitan dengan siapa Jaksa Agung yang baru dan apa prioritas mereka. Dan saya tidak tahu apakah ini akan menjadi prioritas, tapi saya juga belum tahu apakah mereka akan menghentikan anjing-anjing itu,” kata Cain.
Steve Murray, salah satu pendiri Konsultasi RealTrendsmemiliki pandangan berbeda.
“Mungkinkah pemilu akan menghalangi DOJ dan sikap mereka yang 'terkejut dan saya akan meledakkan rumah Anda jika Anda tidak melakukan apa yang kami perintahkan'? Ya, tapi para pemimpin industri perlu menimbun sejumlah uang sekarang sehingga ketika DOJ kembali, mereka akan siap untuk melakukan perlawanan,” kata Murray.
Beberapa pihak meyakini pemerintahan Trump yang kedua akan lebih pro-bisnis dan lebih ringan dalam penegakan hukum. Tapi Jeff Erlich, mantan wakil direktur penegakan hukum Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPB), awal pekan ini mencatat bahwa “pada tahun 2020, setahun penuh terakhir pemerintahan Trump sebelumnya, Biro tersebut melakukan 48 tindakan penegakan hukum; sejauh ini tahun ini, hanya menghasilkan 21.”
“Jika sejarah bisa menjadi panduan, pemerintahan Trump yang kedua mungkin tidak ramah terhadap industri seperti yang diperkirakan banyak orang,” tulis Ehrlich dalam email ke Kawat Perumahan.
Jadi, meskipun penyelesaian NAR mungkin mendapat persetujuan dari Bough, itu tidak berarti perang industri real estat dengan DOJ telah berakhir.