Itu Dewan Layanan Pencatatan Berganda bergabung MLS Barat Laut dalam mengajukan mosi untuk meminta agar dapat mengajukan amicus curiae brief dalam gugatan komisi Nosalek.
Dalam mosi yang diajukan pada hari Rabu, CMLS mengatakan laporan amicus curiae yang dibuatnya merupakan tanggapan terhadap tuntutan tersebut Departemen Kehakiman pernyataan kepentingan yang diajukan pada awal bulan Februari sehubungan dengan usulan kesepakatan penyelesaian yang dicapai penggugat dan tergugat Nosalek Jaringan Informasi Properti MLS pada bulan Juli 2023.
Hakim Patti Saris, yang mengawasi gugatan Nosalek, harus membuka kembali gugatan tersebut agar NWMLS dapat mengajukan laporannya. Hakim menunda kasus tersebut sambil menunggu tindakan dari panel litigasi multidistrik, yang akan memutuskan pada musim semi ini apakah sembilan tuntutan hukum komisi dapat dikonsolidasikan.
Dalam pernyataan ketertarikannya, DOJ menganjurkan pelarangan kompensasi kooperatif, yang berarti bahwa “penjual akan bertanggung jawab untuk menentukan hanya kompensasi dari broker mereka sendiri dalam kontrak pencatatan … [and] pembeli akan bertanggung jawab untuk menentukan kompensasi broker mereka sendiri dalam kontrak representasi pembeli-broker.”
DOJ berpendapat bahwa perubahan serupa dengan yang diusulkan dalam perjanjian penyelesaian – termasuk penurunan jumlah kompensasi yang diperlukan menjadi $0, atau mengabaikan persyaratan bagi pialang yang terdaftar untuk membuat tawaran kompensasi menyeluruh kepada pialang pembeli agar dapat mendaftar di MLS , yang merupakan perubahan yang dilakukan NWMLS pada tahun 2019 — tidak melakukan apa pun untuk mengurangi komisi agen.
Dalam laporan singkat yang diusulkannya, CMLS menulis bahwa dalam pernyataan minatnya, DOJ sedang mencari “perintah yang melarang tawaran kompensasi broker pembeli oleh peserta PIN MLS.”
Kelompok perdagangan MLS, yang mewakili 225 MLS, termasuk MLS PIN, menulis bahwa mereka menentang upaya DOJ untuk “memaksakan preferensi kebijakan di pasar real estat perumahan AS yang tidak memiliki dukungan empiris, bertentangan dengan prinsip-prinsip Sherman Act, dan memiliki implikasi praktis yang negatif bagi konsumen yang belum diperhitungkan oleh DOJ.”
Asosiasi tersebut mencatat dalam draf proposal singkatnya bahwa ketertarikannya terhadap “penyelesaian yang diusulkan berasal dari fakta, seperti yang ditekankan oleh DOJ, bahwa “beberapa kasus yang tertunda” sedang mengadili penerapan aturan kompensasi wajib oleh MLS. Asosiasi Realtors Nasional atau kebijakan serupa.”
CMLS selanjutnya berargumentasi bahwa pengadilan harus mengevaluasi perjanjian penyelesaian yang diusulkan oleh penggugat dan PIN MLS tanpa mengacu pada pernyataan kepentingan DOJ. Berdasarkan pembacaan CMLS terhadap usulan perjanjian, ada dua perubahan kebijakan utama yang diusulkan. Perubahan pertama adalah PIN MLS setuju untuk mendapatkan sertifikat dari klien penjualnya yang menyatakan bahwa mereka memahami bahwa PIN MLS tidak mengharuskan penjual untuk menawarkan kompensasi kepada pialang pembeli dan bahwa penjual tidak diharuskan memberi kompensasi kepada pialang pembeli bahkan ketika diminta oleh pialang pembeli. pembeli. Perubahan kedua adalah PIN MLS telah setuju untuk menghilangkan aturannya yang mewajibkan broker pencatatan untuk memberikan tawaran kompensasi menyeluruh kepada broker pembeli untuk mendaftarkan properti di MLS.
Laporan tersebut menyatakan bahwa pengadilan harus mengabaikan keberatan DOJ terhadap perubahan aturan ini karena berbagai alasan. Pertama, CMLS berpendapat bahwa data dari NWMLS, yang melakukan perubahan peraturan serupa pada tahun 2019, menunjukkan bahwa penawaran komisi menurun “lebih cepat dibandingkan dua dekade sebelumnya” setelah perubahan peraturan tahun 2019.
Kedua, kelompok perdagangan menunjukkan bahwa praktik penjual dan pialang pencatatan yang membayar pialang pembeli adalah sah di seluruh wilayah layanan PIN MLS.
Ketiga, argumennya adalah bahwa DOJ mengabaikan gangguan besar yang akan ditimbulkan oleh transisi ke kebijakan pilihannya yang akan menyebabkan konsumen dan “ribuan bisnis dan entitas pihak ketiga yang terlibat dalam transaksi real estate.”
“DOJ secara keliru memprediksi transisi tanpa kesalahan tanpa memperhitungkan kompleksitas transaksi real estat (dan tanpa mengutip sumber apa pun),” usulan laporan singkat tersebut.
Selain itu, CMLS berpendapat bahwa preferensi kebijakan DOJ “akan mengharuskan MLS untuk menerapkan pembatasan pada broker yang tidak diperlukan untuk memajukan tujuan prokompetitif MLS.”
“Larangan penawaran kompensasi dari broker dan penjual merupakan penerapan drastis regulasi MLS terhadap aktivitas hukum broker dan penjual listing. DOJ tidak memberikan bukti bahwa perubahan seperti itu diperlukan untuk mencapai tujuan prokompetitif,” demikian isi laporan singkat tersebut. “Selain itu, SOI tidak mempertimbangkan cara-cara (mungkin saat ini tidak terbayangkan oleh DOJ, MLS, dan bahkan pialang) di mana pialang pencatatan dapat menggunakan tawaran kompensasi kepada pialang pembeli untuk memacu persaingan harga yang lebih besar.”
Saris belum mengambil keputusan mengenai mosi CMLS atau NWMLS, namun dia telah memutuskan bahwa PIN MLS dan penggugat Nosalek dapat mengajukan tanggapan terpisah terhadap pernyataan ketertarikan DOJ. Tanggapan dari para pihak akan diumumkan pada hari Kamis.
Dalam pernyataan melalui email, juru bicara CMLS mencatat bahwa kelompok perdagangan tersebut telah menghabiskan beberapa tahun terakhir untuk menekankan nilai dan pentingnya MLS.
“Musim gugur yang lalu, CMLS menerbitkan buku putih tentang Nilai MLS dan menyerahkannya ke DOJ. Kami kemudian bertemu dengan staf kunci dari divisi antimonopoli DOJ untuk menjelaskan lebih lanjut komponen utama MLS dan lebih memahami kekhawatiran mereka. Diskusi berlangsung sengit, dan kami mengetahui bahwa masih banyak pekerjaan yang harus dilakukan,” tulis juru bicara tersebut.
“Beberapa minggu kemudian, pada tanggal 15 Februari, DOJ menerbitkan pernyataan ketertarikannya (SOI) dalam kasus Nosalek. Pada saat ini, hasil awal analisis ekonomi kami sudah lengkap dan tidak mendukung posisi DOJ. Sebagai organisasi perdagangan MLS, merupakan tanggung jawab kami untuk mempertimbangkan dan menyeimbangkan rekor tersebut. CMLS telah lama memperjuangkan MLS sebagai pasar yang efisien, transparan, dan kompetitif yang menguntungkan konsumen. Laporan singkat ini memvalidasi posisi itu.”