“Penyelesaian nasional merupakan syarat yang diperlukan untuk mendapatkan penyelesaian apa pun demi kepentingan kelompok tersebut, penyelesaian nasional akan menghemat sumber daya peradilan dan swasta, dan anggota Kelompok sepenuhnya diberitahu tentang definisi kelompok penyelesaian melalui proses pemberitahuan,” Bough menambahkan.
Dia juga menyampaikan kritik atas kerugian moneter yang harus dibayar oleh NAR dan Layanan Rumah Amerikayang penyelesaiannya juga dia setujui.
“NAR dan Penyelesaian Layanan Rumah juga hanya memperhitungkan sebagian dari pemulihan yang telah diperoleh, atau dapat diperoleh Kelompok, sehubungan dengan klaim yang timbul dari dugaan konspirasi,” tulisnya. ”Secara khusus, Penasihat Kelompok memperoleh penyelesaian lain dengan terdakwa lain yang akhirnya disetujui oleh Pengadilan ini, dan sedang menjalani proses litigasi terhadap terdakwa tambahan. Meskipun beberapa anggota Kelompok keberatan karena mereka mungkin tidak mendapatkan kembali setiap dolar yang mereka bayarkan kepada agen real estat, hal tersebut merupakan sifat dari penyelesaian, yang tentu saja mencerminkan kompromi.”
Keputusan tersebut juga menyoroti bahwa jumlah uang bukanlah satu-satunya hal yang termasuk dalam penyelesaian. NAR juga menyetujui “perubahan praktik yang substansial.”
Keputusan tegas Bough mengenai penyelesaian tersebut terjadi meskipun ada pengajuan pada menit-menit terakhir dari Depkeh (DOJ). Dalam pernyataan ketertarikan yang diajukan pada Minggu malam, kurang dari 48 jam sebelum sidang persetujuan akhir dimulai, DOJ mempermasalahkan ketentuan penyelesaian yang mengharuskan pembeli untuk menandatangani perjanjian perwakilan broker sebelum mengunjungi rumah dengan agen. DOJ percaya bahwa perjanjian pialang pembeli berpotensi “membatasi cara pialang bersaing untuk mendapatkan klien.”
“Ini sangat mirip dengan pembatasan sebelumnya di antara para pesaing yang menurut pengadilan melanggar undang-undang antimonopoli dalam proses lainnya dan dapat membatasi – bukannya meningkatkan – persaingan pembeli di antara pialang pembeli,” tulis DOJ.
DOJ juga mencatat bahwa persetujuan penyelesaian tersebut “tidak menghalangi tindakan penegakan hukum di masa depan oleh Amerika Serikat, dan kepatuhan terhadap penyelesaian yang diusulkan atau peraturan NAR baru yang menerapkan penyelesaian tersebut tidak memberikan pembelaan terhadap tindakan penegakan hukum tersebut.”
Meskipun Bough tidak secara eksplisit membahas pengajuan DOJ, dia menulis bahwa “perubahan praktik Penyelesaian NAR dikembangkan melalui konsultasi dengan pakar ekonomi dan industri real estat. Co-Lead Counsel juga memiliki keahlian antimonopoli yang luas dan telah mengembangkan pengetahuan tentang industri real estat berdasarkan penemuan dan penelitian faktual dan ahli yang terperinci selama setengah dekade.”
Masa depan yang suram
Karena pernyataan minat DOJ, veteran industri real estate dan San Diego MLS CEO Saul Klein memiliki perasaan campur aduk mengenai keputusan Bough.
“Penyelesaian penyelesaian yang diusulkan adalah hal yang baik karena ada penyelesaian di satu sisi,” kata Klein. “Tetapi apakah ini kabar baik? Saya pikir ini adalah berita yang menarik dan menimbulkan banyak pertanyaan bagi banyak orang.”
Bagi Klein, sebagian besar pertanyaan ini berkaitan dengan perjanjian representasi pembeli yang kini telah dijelaskan oleh DOJ.
“Sebagai Realtors, kami sangat takut dengan antimonopoli selama bertahun-tahun. Kami tahu berbicara tentang komisi bukanlah hal yang baik, tetapi sekarang dengan perjanjian ini dan apa yang ditulis oleh DOJ, hal ini sangat kabur sehingga sulit untuk mengatakan apa yang merupakan pelanggaran atau bukan,” kata Klein.
“Saya senang saya tidak harus membuat keputusan apakah akan mematuhi penyelesaian litigasi perdata ini atau tidak, yang telah dengan jelas dinyatakan oleh DOJ bahwa mereka tidak terikat dan khawatir.”
Idealnya, Klein ingin mengetahui lebih lanjut tentang bagaimana DOJ memandang perjanjian perwakilan pembeli sebagai masalah antimonopoli. Ada kemungkinan, katanya, hanya jenis perjanjian tertentu (seperti perjanjian eksklusif atau perjanjian yang berlangsung beberapa bulan) yang menimbulkan masalah di mata DOJ. Tapi dia tidak berharap, terutama mengingat kejelasan seperti itu hanya mungkin terjadi setelah DOJ mengajukan gugatan terhadap NAR.
Sayangnya bagi industri, ia melihat hal ini sebagai kemungkinan yang nyata.
“Saya tidak akan terkejut jika DOJ tidak mengambil tindakan dalam 60 hari ke depan,” kata Klein. “Pada tahun 2018, segera setelah keputusan persetujuan tahun 2008 berakhir, mereka mengadakan dengar pendapat, jadi saya mengharapkan hal serupa. Saya pikir keputusan selanjutnya adalah sesuatu yang datang dari pemerintah – DOJ atau DOJ Komisi Perdagangan Federal.”
Klein tidak sendirian dalam keyakinannya.
“Sekarang orang benar-benar bertanya-tanya apakah DOJ akan mengajukan banding atas persetujuan tersebut ke pengadilan banding federal,” kata Steve Murray, salah satu pendiri Konsultasi RealTrends “Itu jelas merupakan pilihan yang potensial.”
Terlepas dari peringatan yang tidak menyenangkan ini, Murray yakin bahwa pelantikan pemerintahan Trump yang kedua akan melunakkan pendekatan DOJ terhadap NAR. Namun karena penyelidikan terbaru DOJ terhadap NAR dimulai pada masa pemerintahan Trump yang pertama, pihak lain tidak begitu optimis.
Meskipun masa depan masih belum diketahui, bahkan setelah penyelesaian NAR disetujui, para pakar industri sepakat bahwa kisah antimonopoli yang sedang berlangsung masih jauh dari selesai. “Saya adalah orang yang berpikir bahwa ini belum berakhir sampai semuanya selesai – dan ini jelas belum berakhir,” kata Murray.