Seperti kata pepatah, ketika satu pintu tertutup, pintu lain akan terbuka. Untuk Departemen Kehakiman AS (DOJ), pintu itu mungkin merupakan perjanjian perwakilan pembeli yang sekarang wajib, sebuah ketentuan dalam Asosiasi Nasional Realtors (NAR) perjanjian penyelesaian gugatan komisi yang diberikan persetujuan akhir pada hari Selasa.
Dalam pernyataan kepentingan yang diajukan kurang dari 48 jam sebelum penyelesaian menerima persetujuan akhir, DOJ mengklaim bahwa perwakilan pembeli “ketentuan itu sendiri menimbulkan kekhawatiran independen berdasarkan undang-undang antimonopoli,” dan bahwa perjanjian tersebut berpotensi “membatasi cara pialang bersaing untuk mendapatkan persetujuan akhir.” klien.”
“Ini sangat mirip dengan pembatasan sebelumnya di antara para pesaing yang menurut pengadilan melanggar undang-undang antimonopoli dalam proses lainnya dan dapat membatasi – bukannya meningkatkan – persaingan pembeli di antara pialang pembeli,” tulis DOJ.
NAR membalas kekhawatiran ini dalam laporan singkat yang diajukan pada Senin malam. Kelompok perdagangan tersebut menyebut kekhawatiran ini “tidak berdasar” dan menyatakan bahwa kekhawatiran tersebut “didasarkan pada kesalahan pembacaan Paragraf 58(vi)” dalam perjanjian tersebut.
Menurut NAR, paragraf yang dirujuk oleh DOJ membuat persyaratan perjanjian perwakilan pembeli wajib bergantung pada semua undang-undang dan peraturan negara bagian dan federal. Oleh karena itu, NAR menulis bahwa “para pihak tidak perlu 'menghilangkan ketentuan tersebut', seperti yang diminta oleh Divisi Antimonopoli — sebagaimana tertulis, ketentuan tersebut sudah secara tegas tunduk pada undang-undang dan peraturan negara bagian dan federal.”
Selain itu, NAR menulis bahwa ketentuan tersebut sama sekali tidak menyerupai praktik apa pun yang digugat dalam gugatan Sitzer/Burnett.
Bahkan ketika penyelesaian tersebut telah memperoleh persetujuan akhir dari Hakim Stephen Bough – dan terlepas dari apakah perjanjian perwakilan pembeli mewakili masalah antimonopoli – pakar industri mengatakan pengajuan DOJ bukanlah kabar baik bagi industri real estate.
Analis di Keefe, Bruyette & Woods percaya bahwa pernyataan tersebut menunjukkan bahwa DOJ “tidak puas dengan ruang lingkup penyelesaian dalam usulan penyelesaian dengan penggugat swasta dan terus melakukan penyelidikan independen terhadap NAR, yang dapat mengakibatkan tindakan penegakan hukum dengan perubahan yang lebih agresif terhadap praktik industri.”
Pengacara dan pakar industri Rob Hahn berbagi pandangan serupa dalam edisi 25 November miliknya Subtumpukan buletin, ROB terkenal. “DOJ akan datang untuk NAR. Hanya penyerahan total atau perubahan rezim total yang dapat menghentikannya,” tulisnya.
Hahn mencatat bahwa dalam pernyataannya, DOJ mengatakan kepada pengadilan untuk memberi tahu NAR “bahwa Penyelesaian ini tidak dilakukan untuk melindungi mereka dari kemarahan DOJ.”
“Yang pertama dan paling penting adalah kenyataan bahwa DOJ berusaha keras untuk memberitahu Pengadilan (dan juga dunia) bahwa persetujuan akhir Pengadilan terhadap Penyelesaian tidak berarti bahwa perubahan praktik apa pun setuju untuk mematuhi undang-undang antimonopoli. ,” tulis Hahn.
Marx Sterbcow, pengacara pelaksana Grup Hukum Sterbcowyakin masalah berikutnya yang akan ditangani DOJ dengan NAR adalah kompensasi kooperatif. Hal ini masih diperbolehkan berdasarkan ketentuan penyelesaian – hanya saja tidak di MLS.
“DOJ menginginkan pemisahan total dari broker penjual yang membayar komisi apa pun kepada agen sisi pembelian,” kata Sterbcow. “Dan jika saya adalah perusahaan publik yang hanya perlu menulis cek senilai puluhan juta sebagai penyelesaian, saya rasa pemegang saham saya tidak akan terlalu senang jika saya terus melakukan sesuatu yang tidak diinginkan DOJ.
“Broker besar pertama yang melakukan hal ini akan mengalami kesulitan, namun yang lain akan mengikuti dengan sangat cepat, karena semua orang yang punya otak tahu bahwa DOJ adalah bola bowling yang menggelinding menuruni bukit dengan kecepatan warp dalam hal ini dan akan melakukan pemogokan. .”
Selain itu, berdasarkan pernyataan ketertarikan DOJ, Sterbcow merasa bahwa perjanjian representasi pembeli kini telah ditambahkan ke daftar sasaran DOJ. Ia juga berpendapat bahwa agensi tersebut memberikan beberapa poin bagus dalam argumennya.
“Saya tidak setuju dengan mereka. Pernahkah Anda melihat beberapa perjanjian ini? Jika saya memiliki gelar Ph.D. dalam ilmu roket dan master dalam hukum real estat, saya masih merasa belum bisa memahami beberapa kontrak ini. Mereka diterapkan tanpa memikirkan konsumen sama sekali,” kata Sterbcow.
“Jelas bahwa DOJ tidak menyukai mereka dan ingin industri menghapuskan mereka, namun dengan penyelesaian tersebut, Anda tidak punya banyak pilihan. Anda terkutuk jika melakukannya dan terkutuk jika tidak melakukannya.”
Ketika Rumah Berikutnya CEO James Dwiggins tidak membantah anggapan bahwa DOJ belum selesai dengan NAR, dia tidak percaya perjanjian perwakilan pembeli akan menjadi medan pertempuran industri berikutnya.
Dalam postingan di LinkedInDwiggins menunjukkan bahwa sebelum persyaratan penyelesaian berlaku secara nasional, 16 negara bagian telah mewajibkan perjanjian perwakilan pembeli.
“DOJ bisa bersenang-senang mencoba mengesampingkan hak-hak negara,” tulis Dwiggins. “Saya kira secara politis mereka tidak ingin terlibat di dalamnya.”
Namun meskipun argumen “hak-hak negara” mungkin ada benarnya, Sterbcow tidak yakin argumen tersebut akan sejalan dengan DOJ.
“Ada banyak orang yang mengatakan bahwa undang-undang negara bagian mengalahkan undang-undang federal, dan itu benar, namun DOJ dapat menegaskan otoritasnya dengan mengatakan bahwa negara-negara bagian yang memiliki perjanjian perwakilan pembeli wajib tidak cukup memantau dan melakukan penelitian untuk memastikan bahwa peraturan penyebab pengadaan mereka, serta perjanjian perantara pembeli, tidak menimbulkan kerugian bagi konsumen,” kata Sterbcow.
“Kenyataannya adalah tidak satu pun dari negara-negara tersebut yang melakukan penelitian atau upaya apa pun untuk mempelajari hal ini dan melihat dampak buruknya terhadap konsumen, jadi menurut saya DOJ dapat dengan mudah membatalkan isu hak asasi negara-negara bagian tersebut dalam hal ini.”
Namun apa pun perbedaannya, para pakar industri sepakat bahwa masalah antimonopoli di industri real estate masih jauh dari selesai.
“Panjang dan pendeknya, kita tampaknya berada di akhir permulaan mengenai sisa tuntutan hukum yang belum terselesaikan dan potensi tindakan anti-monopoli DOJ,” Chuck Cain, seorang pengacara dan presiden Solusi Aliansitulis dalam email ke Kawat Perumahan.
“Apakah Jaksa Agung yang baru akan mengubah fokusnya masih harus dilihat, namun DOJ telah meneliti praktik bisnis NAR selama 30 tahun melalui pemerintahan Demokrat dan Republik,” tambahnya. “Menarik juga untuk melihat apakah DOJ akan mengambil tindakan terhadap pihak-pihak yang memenangkan pemecatan dengan prasangka dalam litigasi antimonopoli perdata seperti Howard Hanna, Inc. baru-baru ini melakukannya dalam kasus Moratis di pengadilan federal di Pennsylvania barat.”