“Pada akhirnya, hal terpenting yang ingin saya sampaikan tentang formulir kami adalah bahwa penting bagi kami agar formulir kami sangat jelas dan lugas,” kata Mabery. “Sebagai agen yang berhadapan dengan penjual atau pembeli, kami tidak ingin mereka bingung. Kami ingin orang-orang memahami saat mereka mengisi formulir, bagaimana kami akan bekerja sama dengan mereka.”
Perjanjian pencatatan firma tersebut hanyalah satu dari enam formulir yang telah diumumkan eXp menjelang batas waktu penerapan pada 17 Agustus. Formulir lainnya termasuk “Amandemen Perjanjian Pencatatan Properti,” formulir “Kompensasi Langsung dari Penjual,” “Perjanjian Pialang Pembeli Properti Tunggal,” “Perjanjian Representasi Pialang Pembeli,” dan formulir “Pengungkapan dan Pengakuan atas NON-Representasi.”
Agen yang sudah memiliki listing dapat menggunakan formulir amandemen dengan penjualnya jika properti mereka belum terikat kontrak sebelum tanggal 17 Agustus untuk memastikan mereka mematuhi ketentuan penyelesaian.
“Kompensasi Langsung dari Penjual” akan digunakan oleh penjual yang ingin memberi kompensasi kepada pialang pembeli dari hasil penjualan rumah mereka. Formulir tersebut menguraikan berapa banyak penjual yang telah memilih untuk menawarkan kompensasi kepada pialang pembeli bersedia membayar dalam jumlah pasti atau persentase tertentu dari harga pembelian rumah. Selain itu, formulir tersebut kembali menjelaskan bahwa kompensasi tidak ditetapkan oleh hukum dan sepenuhnya dapat dinegosiasikan.
“Penjual dapat sepenuhnya menginstruksikan agen untuk membagikan konsesi atau tawaran kompensasi broker pembeli dan kami memberi tahu mereka bahwa mereka sepenuhnya diizinkan untuk melakukan itu, selama mereka mematuhi aturan MLS setempat, karena beberapa MLS mengatakan bahwa di luar MLS tidak apa-apa,” kata Leo Pareja, CEO eXp Realty. “Namun ini terjadi setiap hari, jadi agen perlu memperhatikan, tetapi sebagai aturan praktis yang baik adalah jangan pernah melakukannya di MLS dan pastikan Anda mematuhi aturan MLS setempat.”
Sama seperti yang dilakukan untuk para penjualnya, eXp juga membuat formulirnya sendiri untuk para pembelinya. Hasil dari upaya ini adalah “Perjanjian Pialang Pembeli Properti Tunggal” dan “Perjanjian Representasi Pialang Pembeli” milik perusahaan.
Perjanjian pialang pembeli menguraikan durasi perjanjian, apa yang akan dilakukan pialang pembeli, dan berapa biaya yang akan mereka keluarkan. Sekali lagi, pembeli dapat memilih untuk setuju memberi kompensasi kepada pialang mereka dengan jumlah dolar yang pasti atau persentase dari harga pembelian rumah dan formulir tersebut mencatat bahwa biaya tersebut tidak ditetapkan oleh hukum dan sepenuhnya dapat dinegosiasikan. Formulir tersebut juga berisi bagian yang menguraikan bagaimana biaya pialang pembeli dapat dikumpulkan dari penjual, termasuk kredit kepada pembeli saat penutupan atau kompensasi pialang langsung penjual-ke-pembeli. Selain itu, formulir tersebut mencatat bahwa setiap jumlah yang dibayarkan oleh penjual terhadap biaya pialang akan mengurangi jumlah biaya pialang yang perlu dibayarkan pembeli, dan bahwa pialang tidak akan pernah menahan biaya yang melebihi apa yang ditentukan dalam perjanjian representasi pembeli.
Sementara perjanjian properti tunggal memuat banyak bidang yang sama seperti perjanjian representasi pembeli, perjanjian ini hanya berkaitan dengan satu properti, dengan opsi untuk menambahkan properti kedua.
“Tujuan perjanjian properti tunggal adalah jika saya bertemu Anda untuk pertama kalinya dan Anda dapat merasakan lingkungan sekitar dan saya sebagai agen,” kata Mabery. “Perjanjian ini memungkinkan kami untuk mematuhi ketentuan penyelesaian dengan mengadakan perjanjian dan mengungkapkan layanan yang diberikan dan biaya yang dikenakan, tetapi juga memungkinkan pembeli dan agen untuk saling mengenal dengan rumah pertama dan memutuskan apakah mereka menginginkan hubungan jangka panjang bersama.”
Formulir terakhir yang disediakan eXp untuk agen dan broker adalah formulir “Pengungkapan dan Pengakuan atas TIDAK Adanya Perwakilan”, yang akan digunakan oleh broker ketika mereka telah sepakat untuk tidak terlibat dalam keagenan ganda pada suatu transaksi ketika berurusan dengan pembeli yang tidak memiliki perwakilan atau bekerja dengan properti yang dijual oleh pemiliknya. Jika seorang agen dan klien mereka bekerja dengan pihak yang tidak memiliki perwakilan pada suatu transaksi, pihak yang tidak memiliki perwakilan tersebut akan menandatangani formulir yang menyatakan bahwa eXp tidak mewakili penanda tangan dalam penjualan atau pembelian properti tersebut.
Baik perjanjian representasi pembeli perusahaan dan perjanjian pencatatan telah dipuji oleh kelompok pengawas konsumen Federasi Konsumen Amerika karena “dapat dipahami dan adil bagi konsumen.”
Pareja mengatakan ada banyak faktor yang memengaruhi keputusan pialang untuk membuat formulirnya sendiri.
“Kita sekarang pada dasarnya tinggal 17 hari lagi dari batas waktu implementasi dan masih banyak negara bagian yang bahkan belum merilis formulir mereka dan ada banyak sekali formulir yang telah dirilis yang masih sangat membingungkan menurut komentar CFA dan agen,” kata Pareja. “Saya tidak bangun tahun ini dengan berpikir bahwa kita akan berada dalam bisnis formulir, tetapi ketika kita menyadari bahwa kita tidak sejauh itu dan kita tidak punya apa-apa, kita tahu bahwa kita tidak ingin berada dalam situasi pasca-17 Agustusth di mana kami menciptakan tanggung jawab bagi diri kami sendiri dan agen kami. Jadi, jika tidak ada orang lain yang akan melakukannya, kami harus melakukan sesuatu untuk melindungi agen kami di lapangan.”
Selain alasan pertanggungjawaban, Mabery menambahkan bahwa masalah logistik juga mendorong firma untuk membuat formulirnya sendiri.
“Kami memilih untuk menulis formulir sendiri karena, pertama-tama kami adalah perusahaan nasional dan formulir negara bagian biasanya memiliki hak cipta dan kecuali Anda adalah anggota asosiasi tersebut, Anda tidak dapat menggunakan formulir tersebut, jadi tidaklah tepat untuk membawanya melintasi batas negara bagian,” kata Mabery.
Menurut Mabery, perusahaan membutuhkan waktu sekitar seperempat penuh bagi eXp untuk menyusun dan menyelesaikan semua formulir ini.
“Kami mulai dengan perjanjian pialang pembeli properti tunggal dan itu memakan waktu beberapa minggu hanya untuk memverifikasi dan memastikan bahwa kami bekerja dengan benar dan kemudian kami beralih ke perjanjian pialang pembeli non-eksklusif, yang dapat kami lalui sedikit lebih cepat karena kami telah menangani properti tunggal, dan kemudian perjanjian pencatatan kami memakan waktu sekitar satu bulan untuk disempurnakan dan itu telah membuat perbedaan besar,” kata Mabery.
Meski untuk mencapai titik ini tentu saja tidak mudah, para eksekutif eXp yakin bahwa usaha yang dilakukan sepadan karena mereka tidak hanya ingin mematuhi tetapi juga unggul dalam dunia baru yang diciptakan oleh ketentuan penyelesaian NAR.
“Saya sepenuhnya memperkirakan akan melihat kekacauan ini selama enam hingga 12 bulan ke depan, di mana orang-orang mungkin akan kelelahan karena kerusakan dan sakit kepala yang menyertainya,” kata Pareja dalam panggilan pendapatan eXp Q2 2024 dengan investor Rabu malam. “Dan mereka akan ingin bermitra dengan perusahaan yang memahami hal ini karena mungkin akan lebih berarti daripada yang orang-orang rasakan saat ini.”