Cara menavigasi Hukum Penyitaan Illinois
Dalam perekonomian yang tidak menentu saat ini, banyak keluarga tidak mampu atau akan segera tidak mampu melakukan pembayaran hipotek mereka. Klien yang datang ke praktik hukum saya untuk mendapatkan konseling merasa malu karena mengira akan diusir dari rumah mereka melalui penyitaan. Yang menambah ketakutan mereka, pemilik rumah yang melewatkan pembayaran hipotek atau beberapa pembayaran takut bahwa suatu hari sheriff akan mengetuk pintu mereka dan memaksa mereka meninggalkan rumah.
Untungnya, di Illinois, pemilik rumah yang melewatkan pembayaran hipotek, atau dua pembayaran, atau bahkan tiga pembayaran tidak harus segera pindah dari rumahnya. Di Illinois, kehilangan pembayaran hipotek bukanlah akhir dari tinggal di rumah Anda. Ini hanyalah awal dari proses penyitaan yang panjang (di Illinois), Sebuah proses dimana kehilangan pembayaran hipotek tidak akan mengakibatkan pengusiran langsung dari rumah mereka.
Tentu saja, kehilangan pembayaran hipotek merupakan alasan untuk khawatir, namun ini bukanlah akhir dari dunia. Lebih lanjut, memahami undang-undang penyitaan Illinois dapat membantu pemilik rumah mengurangi kecemasan dan mengambil keputusan dengan lebih baik tentang akomodasi tempat tinggal mereka di masa depan.
Hukum Illinois: Hipotek yang gagal bayar dapat dipulihkan
Kabar baik, berdasarkan undang-undang Illinois, jika hipotek gagal bayar, pemilik rumah dapat memulihkan hipoteknya. Pemulihan kembali dilakukan dengan menyembuhkan semua pembayaran yang gagal bayar (membayar pembayaran yang terlewat) dan; membayar semua biaya dan pengeluaran yang terkait dengan wanprestasi (biasanya bunga kembali, denda keterlambatan pembayaran, dan biaya pengacara). Pembayaran pemulihan harus dilakukan dalam waktu 90 hari sejak pemberitahuan wanprestasi.
Jika pembayaran yang terlewat beserta bunga, denda, dan biaya pengacara dibayarkan dalam waktu 90 hari sebelum pemberitahuan wanprestasi, dokumen hipotek akan tetap berlaku seolah-olah tidak terjadi percepatan atau wanprestasi. Lihat 735 ILCS 15/5-1602.
Hukum Illinois: Hipotek yang disita dapat ditebus
Kabar baik lainnya, berdasarkan undang-undang Illinois, jika sebuah rumah disita, pemilik rumah dapat menebus hipoteknya dari proses penyitaan. Ketika hipotek atas real estat perumahan diambil alih, pemilik rumah diberikan jangka waktu penebusan untuk menghentikan tuntutan penyitaan dan mempertahankan rumah mereka.
Di Illinois, pemilik rumah memiliki waktu 7 bulan untuk menebus rumahnya sejak tanggal pemilik rumah diberikan surat panggilan penyitaan atau dilayani melalui publikasi. Lihat 735 ILCS 15/5-1603.
Untuk menebus rumahnya dari penyitaan, pemilik rumah harus membayar hal berikut:
Jumlah yang ditentukan dalam keputusan penyitaan yang terdiri dari
a) seluruh pokok dan bunga yang masih harus dibayar yang dijamin dengan hipotek dan harus dibayar pada tanggal keputusan.
b) semua biaya yang diperbolehkan oleh undang-undang, termasuk denda keterlambatan pembayaran, bunga tambahan sejak tanggal putusan sampai dengan tanggal penebusan, pengacara dan biaya administrasi lainnya.
Dalam praktik kebangkrutan saya, saya sering berkonsultasi dengan klien yang melewatkan satu atau dua pembayaran hipotek. Mereka takut sheriff akan mengetuk pintu untuk mengusir mereka dari rumah.
Untungnya, undang-undang penyitaan Illinois memungkinkan pemilik rumah (melalui pemulihan atau penebusan) kemampuan untuk mempertahankan rumah mereka dan memberikan pemilik rumah yang melewatkan pembayaran hipotek cukup waktu untuk “menyelamatkan” rumah mereka.
Apa yang diharapkan jika Anda melewatkan pembayaran hipotek (jangan khawatir)
Umumnya pemberi pinjaman hipotek, bank besar dan perusahaan yang melakukan pinjaman hipotek adalah birokrasi dan umumnya tidak dapat menyita jika Anda hanya melewatkan satu pembayaran hipotek. Ketidakmampuan sistemik untuk mengambil tindakan ini membuat frustrasi, namun sebenarnya bermanfaat jika Anda belum melakukan pembayaran hipotek belakangan ini.
Di firma hukum saya, Thinking Outside the Box Inc. pengalaman kami adalah bahwa perusahaan hipotek mungkin tidak akan memperhatikan Anda sampai Anda melewatkan tiga atau empat pembayaran, (umumnya). Kami sering memiliki klien yang melewatkan tiga hingga lima pembayaran dan tidak memiliki kontak dengan pemberi pinjaman mengenai pembayaran yang hilang tersebut. Kami telah mengamati bahwa jika Anda melewatkan tiga atau empat pembayaran dan Anda akan mendapatkan surat wanprestasi yang menyatakan Anda memiliki waktu tiga puluh hari sebelum perusahaan hipotek akan mengajukan tuntutan penyitaan.
Selanjutnya, perusahaan hipotek Anda akan menugaskan firma hukum setempat untuk mengajukan gugatan penyitaan rumah Anda di pengadilan negara bagian.
JANGAN KHAWATIR. Anda memiliki waktu 90 hari untuk memulihkan hipotek Anda jika Anda gagal bayar atau 7 bulan untuk menebus hipotek Anda jika Anda mengalami penyitaan.
Bahkan jika Anda akhirnya kehilangan rumah karena penyitaan, umumnya Anda tidak perlu meninggalkan rumah selama 9 hingga 12 bulan sejak Anda berhenti melakukan pembayaran hipotek.
Apa yang harus saya lakukan jika saya tidak dapat melakukan pembayaran hipotek atau dalam waktu dekat tidak dapat melakukan pembayaran hipotek?
Langkah Pertama: Buat keputusan
Keputusan terpenting yang harus diambil adalah “mampukah saya membeli rumah yang saya tinggali?” Beberapa klien kami telah membayar ribuan dolar kepada perusahaan hipotek mereka hanya untuk kemudian kehilangan rumah mereka. Jujurlah pada diri sendiri, jangan membuang uang Anda untuk membeli rumah yang pada akhirnya akan hilang.
Jika jangka panjang, Anda akan dapat melunasi pembayaran yang terlewat dan tetap mengikuti pembayaran berikutnya, maka Anda dapat mempertahankan rumah… jika jangka panjang Anda tidak dapat melunasi pembayaran yang terlewat dan pada saat yang sama terus melakukan pembayaran yang dijadwalkan secara normal maka kamu tidak bisa mempertahankan rumah itu.
Langkah Kedua: Pilih strategi optimal Anda
TETAPKAN RUMAH ANDA: Jika Anda memutuskan untuk tetap mempertahankan rumah, hubungi pemberi pinjaman Anda dan buatlah rencana untuk melunasi tunggakan tersebut. Jika Anda memerlukan waktu, Anda dapat mengajukan kebangkrutan Bab 13. Berdasarkan Bab 13 kebangkrutan, Pengadilan memaksa perusahaan hipotek Anda untuk mengizinkan Anda membayar pembayaran yang terlewat dalam jangka waktu tertentu (3 atau 5 tahun). Mengajukan kebangkrutan Bab 13 juga akan menghentikan proses penyitaan.
KEMBALIKAN RUMAH ANDA KEPADA PEMBERI PINJAMAN: Jika Anda mengambil keputusan bahwa dalam jangka panjang Anda tidak mampu membeli rumah Anda, Anda harus mengembalikannya kepada pemberi pinjaman. Karena Anda telah melewatkan beberapa pembayaran, proses penyitaan akan berjalan sebagaimana mestinya. Setelah Anda melewatkan tiga atau empat pembayaran, pemberi pinjaman akan mengajukan gugatan penyitaan, sejak Anda menerima gugatan. Undang-undang Illinois mengizinkan Anda untuk terus tinggal di rumah tersebut selama 7 bulan lagi (tanpa harus melakukan pembayaran). Masa tenggang ini memberi Anda waktu untuk menghemat uang untuk mengantisipasi perpindahan.
BELUM MEMUTUSKAN APAKAH AKAN TETAP RUMAH: Jika Anda ragu apakah Anda mampu mempertahankan rumah, inilah strategi optimal. Tidak masuk akal untuk melanjutkan pembayaran hipotek jika situasi keuangan Anda tidak menentu sehingga Anda tidak dapat memilih salah satu dari dua strategi sebelumnya. Segera berhenti melakukan pembayaran KPR, namun jangan berhenti melakukan pembayaran dan membelanjakan uangnya. Berhenti melakukan pembayaran dan masukkan pembayaran yang biasanya dijadwalkan ke dalam rekening tabungan atau giro. Kemudian jika keuangan Anda membaik, ambil tabungan, lunasi pembayaran dan biaya yang terlewat, dan pertahankan rumah Anda. Jika pada akhirnya ternyata keuangan Anda tidak membaik sehingga memungkinkan Anda untuk mempertahankan rumah, Anda akan memiliki sejumlah uang untuk membantu mendanai kepindahan Anda dan melakukan deposit untuk sewa yang lebih terjangkau.
Jika Anda kesulitan melakukan pembayaran hipotek, jangan terlalu khawatir. Jika Anda melewatkan satu pembayaran atau beberapa pembayaran, Anda tidak akan langsung kehilangan rumah. Undang-undang penyitaan Illinois akan mengizinkan Anda untuk memulihkan atau menebus rumah Anda dan memberi Anda cukup waktu untuk melakukannya.
Terakhir, artikel ini adalah informasi penyitaan umum berdasarkan Hukum Illinois, namun artikel ini tidak dapat menggantikan nasihat dari pengacara kebangkrutan berpengalaman yang berpraktik hukum di negara bagian tempat Anda tinggal.
Berpikir di Luar Kotak, Inc.
Jon Dowat Pengacara Hukum
4320 Suite Jalan Winfield 200
Warrenville, IL 60555
630-225-9840 atau 630-780-8474