“Jadi, semua agen di platform Side telah memiliki akses ke perjanjian pembeli selama berbulan-bulan sekarang dengan tujuan agar ketika tanggal 17 Agustus tiba, mitra kami dan agen mereka akan siap sepenuhnya dalam hal cara menangani pelanggan dan menetapkan harapan yang sesuai dengan mereka. Kami telah mengambil sinyal kami dari asosiasi negara bagian. Jadi, misalnya, di California, formulir yang kami buat sangat mencerminkan Asosiasi Agen Properti California panduan.”
Seperti eXp dan Side, @properti Christie's Real Estat Internasional juga memutuskan untuk membuat sendiri formulir-formulir tersebut. Ke-16 pialang pengelola firma tersebut, bersama dengan penasihat hukum, bekerja sama untuk membuat formulir-formulir tersebut, dengan tujuan untuk memastikan bahwa “suara agen terwakili” dalam diskusi-diskusi tersebut.
“Kami merasa perlu membuat formulir sendiri. Formulir asosiasi cenderung cocok untuk semua orang, jadi formulir tersebut sering kali menyertakan banyak bahasa tambahan,” tulis Thomas Downing, wakil presiden layanan pialang perusahaan, dalam email. “Kami ingin membuat formulir yang lebih ramping yang akan mempertimbangkan semua persyaratan hukum putusan NAR, tetapi juga menonjolkan bahasa yang nyaman bagi agen kami dan yang mudah dipahami klien kami.”
Sementara beberapa pialang memilih untuk menempuh jalan mereka sendiri, sebagian lainnya tetap menggunakan formulir yang disediakan oleh asosiasi Realtor negara bagian atau MLS setempat.
Di Iowa, perjanjian representasi pembeli telah diwajibkan sejak 1 Juli, jadi Peter Voss dan agen di perusahaannya, 3% Daftar Perusahaan., membuat keputusan untuk menggunakan formulir yang dibuat oleh kelompok perdagangan negara bagian.
“Asosiasi negara bagian Iowa telah sangat lantang mengatakan bahwa mereka akan mulai mengirimkan formulir dan kemudian menginginkan banyak masukan dari agen mereka untuk mengetahui apa yang mereka sukai dan apa yang tidak mereka sukai, sehingga mereka dapat merevisinya dan membuat formulir yang membuat agen merasa nyaman,” kata Voss. “Namun, hal baiknya adalah mereka telah membiarkannya terbuka lebar, yang berarti bahwa undang-undang mengharuskan formulir dengan pengungkapan dan perjanjian tertentu, tetapi kami dapat membuatnya sendiri jika kami mau.”
Hal serupa juga disampaikan oleh Ryan O'Neill, pemimpin RE/MAX Keunggulan Plus-diperantarai Tim Real Estat Minnesotasaat ini juga berencana untuk menggunakan formulir yang diumumkan oleh asosiasi negaranya. Namun tidak seperti Voss, ia dan agennya bahkan belum memiliki draf formulir baru mereka hingga minggu lalu.
Sampai hari ini, O'Neill mengatakan formulir asosiasi negara bagian Minnesota masih mencakup opsi untuk menggunakan kompensasi kooperatif antara pialang yang mencatatkan properti dan pialang pembeli, tetapi itu bukan satu-satunya pilihan konsumen.
“Kompensasi kooperatif masih ada di formulir, jadi pialang yang melakukan pencatatan masih dapat membagi komisi mereka di formulir itu, tetapi penjual juga dapat menunjukkan di formulir bahwa mereka ingin membayar langsung ke sisi beli atau tidak sama sekali,” kata O'Neill tentang perjanjian pencatatan negara bagian. “Jadi, penjual memiliki berbagai pilihan jika mereka ingin membayar komisi ke sisi beli.”
Donny Samson dari Virginia Properti Samson juga mencatat bahwa perusahaannya akan memanfaatkan formulir yang dibuat oleh asosiasi di negara bagian tempat perusahaan beroperasi.
“Saya merasa yakin bahwa menggunakan apa yang mereka sediakan akan berhasil. Kami mengizinkan agen untuk mengubah formulir atau bahasa jika mereka merasa itu lebih baik untuk bisnis mereka,” kata Samson. “Semua asosiasi kami menghabiskan banyak waktu dan keahlian dalam mencoba mengikuti aturan dan memberi kami formulir yang sesuai. Kami merasa itu akan membantu kami di pasar karena kami membaca dari bagian musik yang sama dengan yang dibaca orang lain.”
Namun, bagi beberapa firma, penggunaan formulir negara atau formulir yang dibuat sendiri secara ketat bukanlah pilihan yang tepat, jadi mereka mencoba mencari jalan tengah.
Pada Pialang yang Sebenarnyayang beroperasi secara nasional, Presiden Sharran Srivatsaa mengatakan firma tersebut tidak ingin masuk ke bisnis formulir saat ini, tetapi akan melakukannya jika agen dan broker menganggapnya perlu.
“Pendekatan filosofis kami mengenai hal ini adalah bahwa kami berharap negara bagian dan badan lokal akan menciptakan perangkat yang tepat bagi para agen untuk diterapkan di pasar mereka,” kata Srivatsaa. “Kami juga berpikir bahwa iterasi yang keluar sekarang tidak akan menjadi iterasi yang pada akhirnya akan mereka pertahankan.
“Beberapa minggu yang lalu, Indiana mengeluarkan formulir, kami melatih agen kami tentang formulir tersebut, lalu mereka menarik forum tersebut, jadi kami harus melakukan pelatihan itu lagi.”
Meskipun Real enggan, firma tersebut akan meluncurkan formulir di enam negara bagian pada tanggal 14 Agustus. Ini melibatkan tiga pasar terbesarnya — Texas, California, dan Florida — dan tiga pasar yang saat ini tidak memiliki formulir: Ohio, Kentucky, dan Louisiana.
“Jika negara tidak turun tangan dan membuat formulir, atau formulir yang mereka buat menimbulkan masalah bagi konsumen, kami harus turun tangan dan membuat formulir,” kata Srivatsaa.
Dalam skala yang jauh lebih kecil dari Real, ERA Real Estat Amerika — operasi 15 agen yang berpusat di Montana — sedang mempertimbangkan langkah serupa. Broker asosiasi Brian Huskey mengatakan dia saat ini frustrasi dengan kurangnya informasi dan panduan yang datang dari Asosiasi Realtors Montana.
“Kami menerima draf formulir dari asosiasi Montana minggu lalu, tetapi sepertinya mereka tidak akan merilis formulir yang sebenarnya hingga tanggal 15 atau mendekati tanggal tersebut, dan pada saat itu kami harus mengejar ketertinggalan karena kami akan mendapatkan formulir dan kemudian harus menggunakannya keesokan harinya,” kata Huskey.
Perusahaan dan agen Huskey juga memiliki izin di negara bagian tetangga, North Dakota, yang mengirimkan formulir lebih awal, katanya.
“Tergantung pada apa yang kami lihat dari Montana dan bagaimana formulir North Dakota bekerja, kami mungkin membuat forum internal perusahaan berdasarkan keduanya, karena North Dakota telah melakukan pekerjaan yang fantastis dalam menyusun perjanjian dengan sangat jelas sehingga agen dan konsumen dapat sepenuhnya memahami apa yang mereka setujui,” kata Huskey. “Membuat formulir internal membutuhkan waktu dan kami perlu tahu apa yang boleh kami lakukan, jadi kami tidak ingin mendapat masalah dengan formulir yang kami buat.”
Perusahaan pialang real estat dan proptech rumah terbang juga mengambil langkah hati-hati ke dalam bidang formulir. Sementara firma tersebut memanfaatkan formulir yang disediakan oleh asosiasi negara bagian dan MLS tempat ia beroperasi, ia telah membuat tambahannya sendiri untuk formulir tersebut.
“Banyak perdebatan internal tentang hal ini, dan masih berlangsung hingga sekarang, jadi belum sepenuhnya selesai, tetapi kami cukup yakin bahwa kami memiliki jalur jangka pendek untuk agen kami sendiri,” kata Adam Hopson, kepala strategi di Flyhomes.
Menurut Hopson, rencana ini mencakup pemanfaatan formulir yang disediakan oleh MLS setempat dan asosiasi Realtor, sembari menyertakan adendum yang dibuat Flyhomes dengan tim ahli hukum.
Adendum tersebut berfokus pada lima poin, termasuk bahwa agen Flyhomes yang menandatangani formulir dengan pembeli akan mewakili mereka; bahwa adendum ditambah formulir lainnya merupakan perjanjian lengkap; berapa kompensasi yang akan diterima agen; dan fakta bahwa mereka dapat menerima kompensasi dari pembeli, penjual, pembangun, pialang yang mencantumkan properti, atau kombinasi dari sumber-sumber ini.
Selain itu, adendum tersebut mencatat bahwa kunjungan ke rumah tanpa batas merupakan bagian dari layanan agen dan bahwa perjanjian tersebut dapat dihentikan kapan saja oleh kedua belah pihak. Perusahaan tersebut mencatat bahwa isi adendum tersebut menggantikan apa pun yang mungkin bertentangan dalam formulir negara bagian atau MLS mana pun.
“Sejauh menyangkut kepatuhan, itulah yang mendorong keputusan untuk mengadopsi formulir MLS daripada mencoba membuat sesuatu yang dapat digunakan di semua yurisdiksi,” kata Hopson. “Kami pikir formulir lokal plus adendum adalah pendekatan yang paling sederhana dan paling mudah, dan juga membantu meningkatkan transparansi dengan klien.”
Seiring dengan persiapan yang dilakukan oleh para pialang dan asosiasi Realtor untuk menghadapi perubahan praktik bisnis, formulir menjadi topik yang hangat diperdebatkan. Misalnya, perjanjian representasi pembeli dan pencatatan dari California Association of Realtors disebut oleh CFA sebagai “tidak dapat dibaca”, yang mengakibatkan penyelidikan resmi dari Depkeh.
Namun, intinya adalah, tidak peduli apakah mereka siap atau tidak, pialang dan asosiasi akan mengetahuinya dalam waktu seminggu lebih apakah formulir mereka mampu memenuhi persyaratan.