Catatan redaksi: Ini adalah artikel ketiga dari serangkaian artikel yang akan mengeksplorasi dampak kasus penting Sitzer/Burnett, yang diputuskan pada 31 Oktober 2023, dan sejak itu telah mengubah praktik bisnis pialang dan agen real estat di seluruh negeri.
Bukan rahasia lagi bahwa banyak pembeli rumah pertama kali mengalami kesulitan. Suku bunga yang sangat tinggi, tingkat persediaan yang rendah, dan kenaikan harga rumah memberikan tekanan pada anggaran pembeli pertama yang seringkali terbatas.
Jadi, ketika banyak orang di industri real estate dengan tepat mengantisipasi perubahan pada struktur komisi agen — yang diperkuat oleh Asosiasi Nasional Realtors (NAR) penyelesaian setelah keputusan juri dalam gugatan Sitzer/Burnett hampir setahun yang lalu — ada sedikit ketakutan tentang bagaimana pembeli pertama kali akan terkena dampaknya.
Terlepas dari kekhawatiran awal, banyak profesional industri mengatakan bahwa pembeli pertama kali saat ini bernasib tidak lebih buruk dibandingkan pembeli lainnya — setidaknya untuk saat ini.
Dinamika persaingan
“Tidak banyak yang berubah saat ini,” kata James Dwiggins, CEO Rumah Berikutnya. “Pasarnya tidak bagus, jadi kami jarang menghadapi situasi penawaran ganda. Dan ini masih terlalu dini, namun beberapa data awal yang saya lihat menunjukkan bahwa penjual terus membayar kompensasi kepada agen pembeli.”
Karena kondisi ini, Dwiggins dan profesional industri lainnya percaya tidak akan banyak dampak terhadap pembeli pertama sampai pasar perumahan menguat, sehingga menyebabkan beberapa penjual berpotensi menghentikan tawaran kompensasi perantara pembeli.
“Jika pasar berubah dan pembeli menjadi lebih kompetitif, pembeli mungkin akan melihat lebih banyak penjual yang tidak bersedia membantu biaya agennya,” kata Aja Adair, agen di Properti Drysdale Layanan Rumah Berkshire Hathaway. “Saya pikir pada akhirnya, penjual harus melihat (keuntungan) bersih mereka. Penjual mungkin lebih bersedia untuk mempertimbangkan tawaran yang paling menguntungkan mereka, meskipun tawaran tersebut menyertakan komisi agen pembeli sebagai bagian dari persyaratannya.”
Bryan VantHof, anggota Keuntungan RE/MAX Plus-diperantarai Tim Real Estat Minnesotajuga percaya bahwa jumlah yang diperoleh penjual sangat penting untuk mencapai kesepakatan. Namun dia juga mengatakan bahwa dalam situasi perang penawaran, pembeli pertama mungkin tidak perlu menawarkan lebih dari harga yang diminta untuk menjadi pemenang.
“Saya tidak melihat bahwa pembeli rumah pertama kali akan mengalami kerugian kompetitif dalam jenis rumah yang akan mereka beli,” kata VantHof.
“Jadi, di rumah pemula, di mana Anda mungkin mendapatkan banyak penawaran, pembeli pertama yang bersaing mungkin akan memiliki profil pembeli yang serupa dan mungkin semuanya akan meminta bantuan mengenai kompensasi perantara pembeli. Jadi, hanya memintanya dalam penawaran mungkin tidak akan merugikan mereka.”
Di kait
Namun bahkan sebelum para pemula sampai pada tahap penawaran dalam perjalanan pembelian rumah mereka, beberapa agen mengatakan mereka melihat mereka mengalami masalah dengan persyaratan baru yang diamanatkan oleh perjanjian penyelesaian NAR.
Sejak ketentuan baru ini berlaku secara nasional pada 17 Agustus, agen harus mendapatkan perjanjian perwakilan pembeli yang ditandatangani sebelum menunjukkan rumah. Berdasarkan penyelesaian tersebut, perjanjian harus menguraikan berapa banyak broker pembeli akan diberi kompensasi — sambil menunggu keberhasilan penutupan transaksi. Dan pembeli harus mengakui bahwa jika penjual tidak mau membayar jumlah ini, mereka mungkin akan menghadapi ancaman puluhan ribu dolar.
Menurut Mandy Nichols, seorang yang berbasis di Dallas Real Estat Brixstone agen, persyaratan ini menyebabkan beberapa pembeli pertama kali melepaskan representasi jika properti tidak dijelaskan.
“Banyak pembeli rumah pertama kali tidak memiliki cukup uang untuk membayar agen dan seluruh biaya penutupan,” kata Nichols. “Masalah utama yang saya lihat adalah agen tidak menjelaskan perjanjian representasi pembeli dengan benar atau menjelaskan kepada pembeli bagaimana mereka dapat membantu mereka.
“Karena itu, mereka mungkin keluar dan bertransaksi langsung dengan agen pencatatan yang mewakili penjual dan tidak mengutamakan kepentingan terbaik mereka.”
Ketika dihadapkan pada kemungkinan harus membayar sendiri agennya – dan mungkin diperparah dengan bekerja sama dengan agen yang tidak menjelaskan dengan baik perjanjian perwakilan pembeli – Nichols mengatakan beberapa pembeli pertama merasa lebih baik mereka tidak terwakili. Hal ini memprihatinkan, tambahnya, mengingat rumitnya transaksi real estate.
Masalah yang sama inilah yang menjadi alasan Joanne Mendoza memastikan dia siap menghadapi presentasi pembeli, terutama saat bekerja dengan pembeli pertama.
“Selalu ada perubahan dalam industri kami dan ini adalah perubahan yang harus kami lakukan, jadi saya sepenuhnya menerimanya,” kata Mendoza, agen Berkshire Hathaway yang berbasis di California.
“Cara Anda melakukan pendekatan terhadap perubahan sebenarnya tergantung pada pola pikir Anda. Dan dengan perubahan ini, jika Anda takut akan hal itu, hal itu akan disampaikan kepada klien Anda dan Anda tidak akan dapat mengartikulasikannya dengan baik kepada mereka, karena Anda telah mempersiapkan diri Anda dan mereka untuk menjadi takut. itu.”
Ketika pasar perumahan terus bergeser dan agen menjadi lebih nyaman dan percaya diri dengan perjanjian representasi pembeli, masih harus dilihat apa dampak akhir dari penyelesaian NAR terhadap pembeli pertama.