Sebuah laporan dirilis Selasa oleh Federasi Konsumen Amerika (CFA) menemukan bahwa Asosiasi Realtors California (CAR) representasi pembeli dan perjanjian kompensasi broker “hampir tidak dapat dibaca.”
Rilis tersebut mencatat bahwa CFA mengirimkan analisis ini ke Depkeh (DOJ) dua minggu lalu. Selain itu, CFA menyatakan bahwa California Realtors telah memperoleh salinan analisis tersebut.
CAR telah mengumumkan kepada para anggotanya bahwa mereka menunda penerbitan 21 formulir standar terkait dengan perubahan praktik bisnis yang diuraikan dalam Asosiasi Nasional Realtors (NAR) perjanjian penyelesaian gugatan komisi nasional karena “penyelidikan formal” oleh DOJ.
CAR sebelumnya dijadwalkan untuk merilis formulir standar ini pada hari Selasa, bersama dengan semua formulir baru dan terkini yang diumumkan secara resmi.
Analisis representasi pembeli dan perjanjian kompensasi broker dilakukan oleh Tanya Monestier, seorang profesor hukum di Universitas Kerbau. Berdasarkan ketentuan perjanjian penyelesaian NAR, agen akan diminta untuk menandatangani perjanjian perwakilan pembeli sebelum mengajak pembeli melakukan tur keliling rumah. Persyaratan ini mulai berlaku 17 Agustus.
Dalam analisisnya, Monestier menulis bahwa “tidak ada orang awam yang dapat memahami dan menghargai ketentuan yang mereka setujui.” Dia menambahkan bahwa perjanjian CAR tampaknya “menyamarkan kewajiban pembeli untuk membayar agennya” dan bahwa perjanjian tersebut “menunjukkan bagaimana Realtors berencana untuk menghindari Penyelesaian NAR.”
Analisisnya juga mencatat ketentuan-ketentuan bermasalah dalam kontrak CAR terkait penyelesaian sengketa, keagenan ganda, utang komisi, dan pembatalan pembeli.
Menurut rilis tersebut, CFA telah diberitahu oleh “sumber industri yang dapat dipercaya” bahwa CAR telah membuat perubahan pada formulirnya, tetapi belum memberitahukannya kepada CFA.
Berbeda dengan perjanjian perwakilan pembeli CAR, CFA menemukan bahwa perjanjian perwakilan pialang pembeli dikeluarkan oleh eXp Realitas adalah “jauh lebih sederhana, lebih jelas, dan pro-konsumen dibandingkan perjanjian CAR.”
“Perbedaan antara kontrak CAR dan eXp sangat tajam,” kata Stephen Brobeck, peneliti senior CFA, dalam sebuah pernyataan. “Kontrak eXp ditulis dengan mempertimbangkan pembeli. Kontrak CAR ditulis dengan mempertimbangkan kepentingan Realtor.”
CFA mencatat bahwa mereka telah mengirimkan salinan perjanjian eXp ke jaksa agung California, serta jaksa agung dan regulator real estat negara bagian lain, sebagai model kontrak pembeli yang pro-konsumen.
Dalam sebuah pernyataan melalui email, juru bicara CAR menyatakan bahwa meskipun CAR menyambut baik masukan yang valid, CAR merasa bahwa laporan ini, “sebagian besar, merupakan kritik yang salah arah terhadap formulir.” Asosiasi Realtor juga mencatat bahwa komentar CFA ada pada rancangan perjanjian sebelumnya “yang masih dalam proses.”
“CAR telah melakukan perubahan yang mengatasi banyak kekhawatiran CFA,” tulis juru bicara tersebut. “Misalnya, artikel CFA mengatakan formulir tersebut tidak sesuai dengan penyelesaian NAR. Itu salah. Baik draf yang ditinjau maupun draf formulir terbaru mematuhi semua perubahan praktik yang disyaratkan oleh penyelesaian NAR, serta undang-undang California. CFA juga menyarankan bahwa pembeli mungkin mengharapkan agen mereka untuk mewakili mereka meskipun pembeli mengatakan mereka tidak memiliki cukup dana untuk membayar broker. Mereka berpendapat bahwa tawaran kompensasi di luar MLS adalah upaya untuk menghindari penyelesaian NAR, meskipun penyelesaian tersebut secara jelas menyatakan hal ini diperbolehkan. Saran CFA tidak masuk akal. Agen pembeli pekerja keras berhak mendapatkan kompensasi dari kliennya sesuai dengan ketentuan perjanjian mereka. Memang benar bahwa kejelasan mengenai kompensasi adalah inti dari penyelesaian NAR. Hampir separuh laporan berisi komentar mengenai tanda baca, penggunaan huruf besar, dan pendapat penulis mengenai desain, bukan masalah hukum substantif.”
Juru bicara tersebut juga mencatat bahwa “formulir yang konsisten yang mencakup berbagai situasi adalah penting agar pembeli, penjual, dan agen mereka dapat mengelola transaksi yang kompleks secara efisien,” dan bahwa formulir CAR telah menjadi “yang terbaik di industri” selama beberapa dekade, “untuk sejumlah negara. alasannya, mulai dari transparansi hingga kepatuhan.”
“CAR terus bekerja keras untuk menciptakan bentuk-bentuk baru yang akan melanjutkan tradisi tersebut,” tutup pernyataan itu.
Ini bukan pertama kalinya CFA mempermasalahkan perjanjian perwakilan pembeli. Pada bulan Februari, organisasi tersebut menerbitkan kritik terhadap lebih dari 40 kontrak pembeli, mengidentifikasi banyak ketentuan yang dianggap anti-konsumen di hampir semua kontrak tersebut.