Bagi agen di New Hampshire, minggu ini menandai dua bulan sejak PerdanaMLSlayanan pencatatan ganda negara bagian, menerapkan perubahan praktik bisnis yang diuraikan dalam Asosiasi Nasional Agen Properti perjanjian penyelesaian gugatan hukum komisi nasional.
Dalam dua bulan ini, satu tren yang sangat menonjol telah muncul — setiap orang menangani perubahan dengan cara yang sedikit berbeda. Para pialang dari seluruh negara bagian membahas perbedaan ini selama diskusi panel di Asosiasi Realtors New Hampshire (NHAR) pada hari Selasa di Concord.
“Semua orang beradaptasi dan menciptakan model bisnis serta mencoba beradaptasi, dan saya pikir kita akan tahu lebih banyak tentang bagaimana ini akan benar-benar berjalan setahun dari sekarang,” kata Matt Johnson, penasihat hukum NHAR. “Jadi, untuk saat ini, saya ingin mengingatkan Anda untuk bersabar.”
Menurut para panelis, perbedaan terbesar terjadi dalam cara agen dan pialang menangani komisi agen sisi beli sekarang karena tawaran kompensasi tidak lagi boleh diungkapkan di MLS.
“Apa yang kita lihat adalah dua ember,” kata Adam Dean, pialang-pemilik Perumahan Duston Leddy“Dalam satu kelompok ada agen dan penjual yang tidak membagikan apa yang mereka tawarkan untuk kompensasi sisi beli dan menginstruksikan pembeli untuk menuliskan semua permintaan mereka dalam penawaran mereka. Di kelompok lain ada penjual yang memilih untuk mengiklankan kompensasi broker pembeli yang mereka tawarkan di semua saluran yang diizinkan.”
Sementara para broker mengatakan bahwa mereka senang bekerja dengan penjual yang tidak mengungkapkan tawaran kompensasi broker pembeli, Dean mencatat bahwa jika perjanjian pencatatan menentukan jumlah tertentu kompensasi broker pembeli akan ditawarkan, agen pencatatan harus mengungkapkan informasi tersebut jika diminta.
“Jika Anda memberi tahu agen pembeli bahwa mereka dapat meminta kompensasi perantara pembeli dalam penawaran pembeli, perjanjian pencatatan Anda sebaiknya mencerminkan hal itu,” kata Dean. “Jika perjanjian pencatatan Anda memiliki angka di sana dan Anda tidak mengungkapkannya saat penjual mengatakan Anda dapat mengungkapkannya, maka kita memiliki masalah etika.”
Susan Cole, pialang-pemilik Grup Real Estat Susan Coleyang dicatat di akhir hari, penting bagi agen dan broker untuk mengingat bahwa penjuallah yang memegang kendali dalam hal bagaimana kompensasi ditangani.
“Saya pikir, sebelumnya, banyak orang menganggapnya sebagai kompensasi kami dan kami membaginya, tetapi sekarang kita harus ingat bahwa gugatan class action ini tidak diselesaikan dengan cara itu,” kata Cole. “Jika kami adalah agen penjual, kami tidak dapat membagi kompensasi kami kecuali penjual memerintahkan kami untuk melakukannya. Itu adalah keputusan penjual, bukan keputusan agen.”
Terlepas dari bagaimana agen dan klien mereka menangani kompensasi dalam transaksi tertentu, para pialang sepakat bahwa untuk membuat semuanya jelas bagi semua pihak yang terlibat, yang terbaik adalah menyertakan bagaimana biaya pialang pembeli ditangani dalam kontrak pembelian dan penjualan yang diajukan dengan penawaran.
“Jika saya, sebagai agen yang mencantumkan properti, tidak melihat permintaan kompensasi perantara pembeli pada pembelian dan penjualan, saya akan berasumsi bahwa Anda telah mengurusnya dan penjual saya tidak perlu membayar atau bahkan mempertimbangkan biaya tersebut,” kata Presiden NHAR Joanie McIntire.
“Mungkin Anda mencoba membuat penawaran Anda lebih menarik bagi penjual, sehingga pembeli tidak memintanya, sama seperti mereka memilih untuk mengabaikan pemeriksaan. Namun, menurut saya, jauh lebih jelas untuk menunjukkan apa yang Anda dan pembeli lakukan terkait kompensasi, terutama jika itu adalah situasi penawaran ganda. Karena Anda tidak ingin berakhir di meja penutupan dan menyadari bahwa Anda dan pembeli belum menyelesaikan masalah pembayaran.”
Tantangan dan kemenangan
Para pialang di konferensi NHAR juga mempertimbangkan perjanjian representasi pembeli yang baru diamanatkan. New Hampshire adalah salah satu dari segelintir negara bagian yang telah mewajibkan perjanjian ini, tetapi para pialang mengatakan sebagian besar agen tidak terbiasa meminta formulir ini ditandatangani hingga klien siap mengajukan penawaran.
Sebagian besar broker mengatakan pembeli bersedia menandatangani perjanjian ini. Namun Andy Smith, broker-pemilik Badger Peabody & Smithmengatakan sekitar 20% hingga 25% calon pembeli ragu-ragu. Karena itu, perusahaannya telah membuat perjanjian one-off show, yang dapat digunakan agen untuk menunjukkan satu properti kepada pembeli.
“Kami membuat formulir untuk menunjukkan properti untuk acara-acara tertentu ketika seseorang hanya ingin melihat satu properti, dan salah satu agen kami akan menunjukkan properti tersebut kepada seseorang dan tidak mengharapkan biaya untuk menunjukkannya,” kata Smith. “Jika Anda ingin melangkah lebih jauh, maka kami harus membuat kontrak.”
Meskipun beberapa pembeli enggan, Smith merasa bahwa perubahan ini berdampak baik bagi agennya.
“Saya pikir, pada suatu saat, saya akan ingin mengirim pengacara [Michael] Ketchmark menyampaikan ucapan terima kasih, karena agen saya menerima bayaran yang jauh lebih tinggi dibandingkan saat mereka diberi kompensasi berdasarkan apa pun yang diputuskan oleh pihak yang mencantumkan sebagai bayaran yang wajar,” kata Smith.
“Agen juga tidak berbicara dengan pembeli sebelumnya tentang nilai mereka. Secara keseluruhan, saya melihat biaya agen pembeli yang lebih tinggi, dan pembeli senang membayar mereka karena mereka melihat dan memahami pekerjaan yang dilakukan agen mereka untuk mereka.”
Dean memiliki pandangan serupa
“Agen semakin pandai mengomunikasikan proposisi nilai mereka,” katanya. “Sebelumnya, mereka hanya menerima apa pun yang diberikan kepada mereka, tetapi sekarang mereka memiliki kesempatan untuk benar-benar menjelaskan apa yang mereka lakukan dan nilai mereka. Dan kami dipaksa untuk membicarakan hal ini jauh lebih awal dalam transaksi dan agen benar-benar dapat memanfaatkannya untuk keuntungan mereka.”
Melihat melampaui pemukiman
Para pialang juga merasa bahwa perubahan ini akan membantu meningkatkan tingkat profesionalisme secara keseluruhan dalam industri ini.
“Saya pikir beberapa hal yang dihasilkan dari ini adalah hal yang baik,” kata Maggie Verani, broker-pemilik Berkshire Hathaway HomeServices Verani Realty“Kita sudah lama menghindari masalah ini, dan sekarang Anda harus menjadi profesional atau keluar dari bisnis ini.”
Meskipun masih terlalu dini untuk mengatakan apa konsekuensi pasti dari perubahan praktik bisnis dan praktik terbaik mana yang akan muncul, para profesional real estate di New Hampshire merasa semuanya berjalan cukup lancar sejauh ini.
“Saya ingin memuji semua orang,” kata Chad Jacobson, CEO PrimeMLS. “Ini adalah perubahan besar pada aturan, dan tentu saja, ada beberapa pengecualian, tetapi sebagian besar kami telah mematuhi aturan baru ini dengan sangat cepat.”
Meskipun jelas akan ada beberapa kendala saat pelaku industri mengeksplorasi berbagai model dan cara berbisnis, para pialang optimis tentang masa depan.
“Saya bersyukur bahwa kita telah melewati tanggal 15 Juli dan tanggal 17 Agustus,” kata Cole. “Dan sekarang kita berada di titik yang tepat dan semua orang menerapkan semua hal yang telah kita diskusikan. Dan sekarang kita dapat mengetahui apa saja pertanyaan sebenarnya.”