“NAR menjatuhkan 81 perusahaan terbesar mereka,” kata Steve Murray, salah satu pendiri RealTrends Consulting. “Perusahaan-perusahaan tersebut mewakili sekitar 500.000 anggotanya, atau sepertiga dari keanggotaan mereka, dan lebih dari 50% bisnis yang dilakukan.”
Penyelesaian NAR, yang mencakup persyaratan seperti perjanjian agen pembeli wajib dan larangan menampilkan tawaran kompensasi kooperatif di platform MLS, hanya mencakup pialang real estat yang mencatat volume transaksi $2 miliar atau kurang pada tahun 2022.
Perusahaan yang tidak tercakup dalam penyelesaian ini termasuk raksasa industri seperti Kompas ($228 miliar dalam volume penjualan pada tahun 2022), eXp Realitas ($159,1 miliar), Douglas Elliman ($42,8 miliar), Kepemilikan Hanna ($36,7 miliar), dan @properti ($29,5 miliar). Masing-masing perusahaan ini menduduki peringkat delapan besar tahun 2023 Tren Nyata 500yang didasarkan pada angka volume penjualan tahun 2022.
Meskipun perjanjian penyelesaian NAR tidak mencakup perusahaan-perusahaan ini, kelompok perdagangan tersebut mencatat bahwa para pengacaranya berhasil menegosiasikan pembebasan untuk digunakan oleh perusahaan-perusahaan dengan volume lebih besar jika mereka menginginkannya.
Dalam surat yang dikirimkan kepada anggota NAR, presiden kelompok perdagangan Kevin Sears menulis bahwa “NAR berjuang untuk menyertakan semua anggota dalam rilis tersebut dan mampu memastikan lebih dari satu juta anggota disertakan.”
Matematika tidak keluar dari pensil
Di permukaan, pelepasan NAR yang dinegosiasikan untuk perusahaan-perusahaan besar mungkin tampak seperti pilihan yang bagus, namun segalanya menjadi lebih rumit jika dilihat secara matematis.
Dalam penyelesaiannya, para pihak sepakat bahwa dalam waktu 120 hari setelah persetujuan awal, perusahaan yang ingin mengambil rute ini harus menyetor ke rekening penampungan sejumlah “sama dengan 0,0025 dikalikan dengan Total Volume Transaksi tahunan rata-rata selama empat kalender terakhir. bertahun-tahun.” Berdasarkan rumus ini, Compass akan mendapat bayaran sebesar $570 juta, Douglas Elliman sebesar $107 juta, dan @properties sebesar $74 juta.
Sebagai perbandingan, NAR telah setuju untuk membayar $418 juta selama empat tahun sebagai bagian dari penyelesaiannya. Tiga terdakwa lainnya yang telah menyelesaikan — Dimanapun, KEMBALI/maks Dan Keller Williams — telah setuju untuk membayar masing-masing $83,5 juta, $55 juta, dan $70 juta.
Menurut perhitungan analis industri Rob Hahn, jika setiap perusahaan setuju untuk menggunakan mekanisme pelepasan yang dinegosiasikan NAR, kumpulan dana penyelesaian akan melonjak dari $626 juta (yang mencakup jumlah penyelesaian dari NAR dan tiga pialang) menjadi sekitar $3 miliar.
“NAR membayar lebih dari 10% dari total kerusakan, dan mereka dapat membayarnya selama empat tahun. Tidak ada orang lain yang mendapatkan persyaratan yang menguntungkan itu,” tulis Hahn dalam edisi 16 Maret 2024 miliknya Terkenal ROB buletin email. “Jadi, ketika saya menulis di kiriman saya sebelumnya bahwa NAR telah memenangkan Kemenangan Total… ya, itu benar. Namun hal ini merupakan kerugian yang cukup besar bagi industri secara keseluruhan.”
Kesepakatan tidak mungkin terjadi
Analis industri percaya bahwa sangat kecil kemungkinannya perusahaan dengan volume penjualan tahunan lebih dari $2 miliar akan menerima kesepakatan ini.
“Bagi Kompas, hal ini tentu tidak masuk akal,” kata Soham Bhonsle, analis di BTIG. “Berdasarkan volume transaksi bruto sebesar $200 miliar, itu setara dengan penyelesaian sebesar $500 juta, dan itu dua setengah kali lebih banyak daripada penyelesaian gabungan dari tiga pialang yang telah menyelesaikannya.”
Ryan Tomasello, analis industri di KBW, memiliki pemikiran serupa.
“Jika dihitung secara sederhana, beberapa dari pembayaran ini tidak layak dilakukan oleh perusahaan-perusahaan ini,” kata Tomasello.
Menurut analisis RealTrends Consulting, berdasarkan perkiraan konservatif, 81 broker dengan volume transaksi lebih dari $2 miliar akan menghadapi jumlah penyelesaian total sebesar $2,1 miliar.
“Ini mewakili hampir 50 kali lipat pendapatan sebelum pajak semua perusahaan tersebut pada tahun 2023,” kata Murray. “Ini juga setara dengan lebih dari 100% dari seluruh pendapatan perusahaan dari semua broker tersebut selama empat tahun yang bersangkutan.”
Menjelajahi opsi lain
Dengan potensi ratusan juta dolar atau lebih yang dipertaruhkan, para analis yakin sebagian besar perusahaan akan mencoba menegosiasikan penyelesaian mereka sendiri. Namun seperti yang dikatakan Bhonsle, hal ini dapat memberikan “hasil yang beragam.”
Meskipun perusahaan mengetahui berapa jumlah penyelesaian yang akan mereka peroleh jika mereka mengikuti jalur negosiasi NAR, banyak hal yang tidak diketahui dan pertanyaan muncul jika mereka memilih untuk bernegosiasi sendiri. Tapi James Dwiggins, CEO Rumah Berikutnyapunya teori.
Dalam postingan LinkedIn, Dwiggins mengemukakan bahwa perusahaan dapat memperkirakan jumlah penyelesaian mereka dengan menggunakan “rumus” yang sama yang mungkin digunakan oleh RE/MAX, Anywhere, dan Keller Williams untuk menyelesaikannya. Jumlah ini setara dengan sekitar 50% dari kas mereka, yang ia gambarkan sebagai “skenario terbaik” bagi banyak perusahaan.
Berdasarkan perhitungan Dwiggins, eXp (yang memiliki uang tunai sebesar $126 juta pada akhir Q4 2023) akan menghasilkan $63 juta. Pialang Sejati, yang memiliki $33 juta pada akhir Q4 2023, akan mencari $16,5 juta untuk diselesaikan. Compass, yang memiliki $166 juta pada akhir tahun 2023, akan menghadapi jumlah $83 juta.
Di BTIG, Bhonsle setuju dengan pernyataan Dwiggins bahwa perusahaan akan mencari jalan keluar yang terpisah dari perjanjian NAR untuk menyelesaikannya. Namun dia punya pendapat sendiri tentang bagaimana sebuah perusahaan bisa mencapai perkiraan angka penyelesaian.
“Di mana saja dan RE/MAX diselesaikan pada bulan September, tapi Keller Williams adalah orang yang harus benar-benar diwaspadai, karena mereka menyelesaikannya setelah kalah dalam uji coba dan saya pikir itu akan menjadi preseden,” kata Bhonsle.
Bhonsle menyarankan agar perusahaan yang ingin melakukan penyelesaian dapat memperkirakan angkanya dengan membagi penyelesaian Keller Williams sebesar $70 juta dengan jumlah agen mereka dan kemudian menerapkan jumlah tersebut ke jumlah agen mereka sendiri.
“Perusahaan kemudian dapat mengambil angka tersebut dan berkata, 'Lihat, Keller Williams baru saja melakukan ini dan itu terjadi setelah kerugian Sitzer/Burnett. Mengapa kita sekarang diminta untuk lebih menerima hal itu?'” kata Bhonsle.
Kesengsaraan hubungan
Meskipun sebagian besar perhatian pada perjanjian penyelesaian NAR tertuju pada bagaimana ketentuan perjanjian tersebut akan berdampak pada bisnis agen dan pialang, beberapa pihak di industri ini bertanya-tanya bagaimana ambang batas volume penjualan sebesar $2 miliar yang ditetapkan NAR akan berdampak pada hubungan kelompok perdagangan tersebut dengan beberapa pemain terbesar di industri ini.
“Apa yang pada awalnya tampak seperti kemenangan besar bagi NAR dan industri ini ternyata kurang berarti. Bukan karena apa yang dilakukan pengacara penggugat, tapi karena apa yang dilakukan NAR – atau lebih tepatnya, tidak dilakukan,” tulis Hahn dalam buletinnya. “Gagal konsultasi…sebenarnya, gagal genap memberitahukan …beberapa pemimpin yang paling berkuasa, paling penting dan paling blak-blakan di industri ini selama negosiasi adalah sebuah kesalahan besar.”
Pada Dewan Penyedia Layanan Real Estatpresiden dan direktur eksekutif Ken Trepeta bertanya-tanya apakah beberapa dari perusahaan ini pada akhirnya akan memutuskan untuk mengaktifkan NAR.
“Sebuah perusahaan bisa saja tiba-tiba melempar NAR – yang merupakan salah satu tergugat berjas – ke bawah bus dan berkata, 'Anda membuat aturan ini dan Anda membuat kami mengikuti aturan ini,'” Trepeta mengemukakan. “Pintu terbuka sekarang untuk tuntutan hukum semacam ini karena mereka dapat mengklaim bahwa NAR menerapkan aturan tersebut dan mereka harus bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan.”
Apa pun yang diputuskan oleh firma-firma yang disebut Hahn sebagai “Klub Dua Miliar”, para profesional hukum mereka tetap mempunyai pekerjaan yang cocok untuk mereka.